제주 미분양(어디가 특히 심할까,애월읍과 대정읍이 유독 심한 이유,수요와 공급)

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제주 미분양, 어디가 특히 심할까

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지난 글에서 제주 미분양이 2,500호를 넘어섰다는 이야기를 드렸는데요, 사실 이 숫자를 그대로 받아들이면 오해가 생깁니다. 제주 전역이 똑같이 안 팔리는 게 아니라, 특정 지역에 미분양이 몰려 있기 때문입니다. 오늘은 그 지역들을 구체적으로 짚어보겠습니다.

공동주택

동지역 vs 읍면지역, 격차

제주도 발표 기준으로 전체 미분양 주택 중 동(洞)지역, 그러니까 제주시내와 서귀포시내는 36.6%(991세대)에 그칩니다. 반면 읍면지역은 63.4%(1,720세대)로 두 배 가까이 많습니다.

즉 "제주 미분양"이라는 표현은 정확히는 "제주 읍면지역 미분양"에 가깝습니다. 시내 중심가는 상대적으로 선방하고 있다는 뜻이고, 이 차이를 모르고 "제주는 다 안 팔린다"고 판단하시면 좋은 매물을 놓칠 수 있습니다.

특히 심한 지역 네 곳

읍면지역 안에서도 편중이 뚜렷합니다. 애월읍, 대정읍, 안덕면, 한경면 네 곳에 전체 미분양의 절반 이상이 몰려 있는데, 구체적으로 보면 이렇습니다.

- 애월읍: 555세대 (제주 전체 읍면 중 가장 많음)

- 대정읍: 543세대

- 안덕면: 231세대

- 한경면: 207세대

- 조천읍: 184세대 (참고로 함께 언급되는 수준)

애월읍과 대정읍 두 곳만 합쳐도 1,000세대가 넘습니다. 왜 하필 이 두 곳일까요?

애월읍과 대정읍이 유독 심한 이유

대정읍은 영어교육도시가 위치한 곳입니다. 한때 교육 수요를 노린 대형 개발이 몰렸는데, 정작 실거주 인구 유입 속도가 공급을 못 따라가면서 미분양이 쌓였습니다.

애월읍은 반대로 인구 유입 자체는 꾸준한 지역입니다. 그런데도 미분양이 많은 건, 최근 몇 년간 이 지역에 타운하우스형 단지 공급이 집중적으로 몰렸기 때문입니다. 실제로 미분양 주택 중 상당수가 단지형 타운하우스라는 점도 이를 뒷받침합니다.

정리하면, 인구가 없어서 안 팔리는 지역(대정읍 유형)과, 인구는 있지만 공급이 과했던 지역(애월읍 유형)이 섞여 있다는 뜻입니다. 같은 '미분양 지역'이어도 원인이 다르면 앞으로의 회복 속도도 다를 수밖에 없습니다.

4. 가격대별로 보면 또 다릅니다

미분양률이 50%를 넘는 단지들만 따로 보면, 분양가 7억 원 이상 고가 단지 4곳에서 1,056세대가 몰려 있습니다. 5억~7억 원대 단지 5곳에서 339세대, 5억 원 미만 단지 5곳에서 313세대입니다.

즉 미분양의 상당 부분이 고가 단지에 쏠려 있다는 뜻입니다. 실수요보다 투자 수요를 노리고 고가로 분양했던 단지들이 지금 가장 큰 타격을 받고 있는 셈입니다.

5. 준공 후 미분양은 계속 최고치 경신 중

준공 후 미분양(이미 완공됐는데 안 팔린 물량)은 2026년 5월 기준 2,265세대로, 2018년 이후 최대치입니다. 지난해 말 2,000세대를 넘긴 뒤로도 계속 늘고 있는 추세입니다. 같은 시기 주택 매매 거래량은 495건으로 전월 대비 24.2% 줄었으니, 미분양이 자연스럽게 해소될 가능성은 당분간 낮다고 보셔야 합니다.

수요와 공급

지역을 나눠서 보면 답이 좀 더 명확해집니다.

실거주 목적이라면 동지역(제주시·서귀포시 도심)이 상대적으로 안전한 선택입니다. 미분양 비중이 낮다는 건 그만큼 수요와 공급이 덜 어긋났다는 뜻이니까요.

읍면지역, 특히 애월읍이나 대정읍의 저가 매물을 고려하신다면, 왜 그 단지가 안 팔리고 있는지부터 확인하셔야 합니다. 대정읍처럼 인구 유입이 느린 지역인지, 애월읍처럼 공급 과잉 지역인지에 따라 전략이 달라집니다.

고가 단지(7억 원 이상) 미분양 매물은 지금 가장 큰 폭의 할인이 나올 가능성이 있는 구간이지만, 그만큼 자금 여력과 장기 보유 계획이 확실하신 분들에게만 권해드립니다.

한 가지 더 짚어드리고 싶은 건, 육지에 이미 집을 가지고 계신 분들을 위한 접근법입니다. 지금 지방세법상 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택은 기존 보유 주택 수와 무관하게 취득세 중과(8~12%)가 아닌 기본세율(1~3%)이 적용되고, 새로 산 주택도 향후 주택 수 산정에서 제외되는 혜택이 있습니다. 여기에 더해 지방 준공 후 미분양 아파트 해소를 위해 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억 원 이하 아파트를 사면 취득세를 최대 50%까지 감면해주고 다주택자 중과에서도 제외해주는 한시적 조치가 현재 시행 중입니다.

정리하면, 육지 주택을 그대로 두신 채로 제주 읍면지역의 준공 후 미분양 소형 빌라나 소형 아파트(전용면적 작고 공시가격 낮은 매물)를 세컨드하우스 개념으로 노려보시는 것도 전략이 될 수 있습니다. 다만 이 혜택들은 시행 기간이 한시적이거나(1년 등), 정비구역 지정 여부·소재 지역 요건에 따라 적용이 달라질 수 있어서, 매수 전에 반드시 세무사나 저 같은 중개사를 통해 해당 매물이 실제로 요건에 맞는지 먼저 확인하시길 권해드립니다.

다음 글에서는 실제로 최근 급매로 나온 제주 매물 몇 건을 사례로 비교해보겠습니다.

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이 글은 제주도청 주택 통계, 국토교통부 미분양 통계, 제주 지역 언론 보도를 참고해 작성했습니다.