------------------------------------- 제주 미분양, 어디가 특히 심할까 ------------------------------------- 지난 글에서 제주 미분양이 2,500호를 넘어섰다는 이야기를 드렸는데요, 사실 이 숫자를 그대로 받아들이면 오해가 생깁니다. 제주 전역이 똑같이 안 팔리는 게 아니라, 특정 지역에 미분양이 몰려 있기 때문입니다. 오늘은 그 지역들을 구체적으로 짚어보겠습니다. 공동주택 동지역 vs 읍면지역, 격차 제주도 발표 기준으로 전체 미분양 주택 중 동(洞)지역, 그러니까 제주시내와 서귀포시내는 36.6%(991세대)에 그칩니다. 반면 읍면지역은 63.4%(1,720세대)로 두 배 가까이 많습니다. 즉 "제주 미분양"이라는 표현은 정확히는 "제주 읍면지역 미분양"에 가깝습니다. 시내 중심가는 상대적으로 선방하고 있다는 뜻이고, 이 차이를 모르고 "제주는 다 안 팔린다"고 판단하시면 좋은 매물을 놓칠 수 있습니다. 특히 심한 지역 네 곳 읍면지역 안에서도 편중이 뚜렷합니다. 애월읍, 대정읍, 안덕면, 한경면 네 곳에 전체 미분양의 절반 이상이 몰려 있는데, 구체적으로 보면 이렇습니다. - 애월읍: 555세대 (제주 전체 읍면 중 가장 많음) - 대정읍: 543세대 - 안덕면: 231세대 - 한경면: 207세대 - 조천읍: 184세대 (참고로 함께 언급되는 수준) 애월읍과 대정읍 두 곳만 합쳐도 1,000세대가 넘습니다. 왜 하필 이 두 곳일까요? 애월읍과 대정읍이 유독 심한 이유 대정읍은 영어교육도시가 위치한 곳입니다. 한때 교육 수요를 노린 대형 개발이 몰렸는데, 정작 실거주 인구 유입 속도가 공급을 못 따라가면서 미분양이 쌓였습니다. 애월읍은 반대로 인구 유입 자체는 꾸준한 지역입니다. 그런데도 미분양이 많은 건, 최근 몇 년간 이 지역에 타운하우스형 단지 공급이 집중적으로 몰렸기 때문입니다. 실제로 미분양 주택 중 상당수가 단지형 타운하우스라는 점도...

미분양 2,500호 요즘 손님들 만나면 가장 많이 듣는 질문이 "제주 집값 이제 바닥 아니에요?"입니다. 결론부터 말씀드리면, 아직은 바닥을 논하기 이른 상황입니다. 오늘은 숫자로 근거를 짚어보겠습니다. 1. 미분양, 역대급으로 쌓이는 중 공동주택 제주 지역 미분양 주택이 2,500호를 넘어섰습니다. 그중에서도 이미 완공까지 됐는데 안 팔리는 '준공 후 미분양'이 1,900호를 돌파했는데, 이건 통계 작성 이래 최고치입니다. 준공 후 미분양이 무서운 이유는 간단합니다. 짓다 만 상태가 아니라 완성된 집이 안 팔린다는 뜻이라, 건설사·시행사 입장에서는 이자 비용만 계속 나가는 상황이 됩니다. 결국 급매나 할인 분양으로 이어질 가능성이 높아지죠. 2. 대출 부담이 유독 큰 지역 구조 한국은행 제주본부 자료를 보면, 제주는 주택을 담보로 한 기타대출(생계자금·사업자금 등 목적) 비중이 전국 평균보다 두 배 이상 높습니다. 부동산 활황기에 집값 상승을 기대하고 담보대출을 끌어쓴 사람이 많았다는 뜻인데, 지금처럼 담보가치가 떨어지는 국면에서는 연체율 상승으로 바로 이어집니다. 실제로 이 대출의 연체율은 전체 가계대출 연체율보다 눈에 띄게 높은 수준입니다. 즉, 지금 제주 부동산 침체는 단순히 "사려는 사람이 없다"는 수요 문제를 넘어서, 가계부채 건전성 문제로 번지고 있다는 게 더 정확한 진단입니다. 3. 매매가 안 되니 전월세로 방향 전환 매매 시장이 얼어붙으면서 집주인들이 전세나 월세로 물건을 돌리는 경우가 늘고 있습니다. 대출 이자를 감당하기 어려운 집주인일수록 시세보다 낮춰서라도 거래를 성사시키려는 움직임이 뚜렷합니다. 세입자 입장에서는 나쁘지 않은 흐름일 수 있습니다. 협상 여지가 커졌다는 뜻이니까요. 다만 집주인의 대출 상태(근저당 설정 여부)는 계약 전에 꼭 확인하시는 걸 권해드립니다. 4. 왜 반등이 더딜까 — 구조적 원인 세 가지 - 인구 유출: 한때 순유입 1만 명을 넘던 제주가 최근엔 순유출로 전환됐...

계약 전 반드시 확인해야 할 서류들 제주에 세컨하우스를 알아보는 분들이 요즘 부쩍 늘었다.  한달살이를 하다가 아예 눌러앉거나, 나처럼 세컨하우스로 작은 집 하나 마련하는 경우도 많아졌다.  공인중개사로 일하면서, 그리고 직접 보목동에 빌라를 매수하면서 느낀 건 하나다.  제주 부동산은 육지와 확인해야 할 서류가 조금 다르다는 점이다. 물론 부동산 계약이라는 게 서류만 잘 본다고 끝나는 건 아니다.  하지만 적어도 아래 항목들만 제대로 짚고 넘어가도, 나중에 겪을 수 있는 큰 사고는 상당 부분 예방할  수 있다. 오늘은 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 봐야 할 서류들을 하나씩 정리해본다. 기본 중의 기본 🍊1. 등기부등본 - 기본 중의 기본 이전 글("등기부등본 보는 법")에서 다뤘듯, 소유권과 근저당 관계는 계약 전 필수 확인 사항이다. 제주는 특히 상속 지분이 얽힌 토지가 많아서, 등기부등본상 소유자가 여러 명인 경우를 자주 본다. 매도인이 여러 명이라면, 계약서에 전원의 동의가 명시되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 간혹 상속인 중 한 명이 연락 두절이거나 해외 거주 중인 경우도 있는데, 이런 경우 계약이 예상보다 훨씬 오래 지연될 수 있다. 계약 초기에 전체 지분권자 현황을 확인해두면, 나중에 "알고 보니 동의 안 한 상속인이 있었다"는 식의 낭패를 피할 수 있다. 놓치기 쉬운 지적도 🍊2. 지적도 - 축척을 반드시 확대해서 볼 것 보목동 빌라를 구입하기 전, 원래는 토지를 건축용도로 알아보던 때가 있었다. 건축사무소에 건축 가능 여부를 문의했는데, 돌아온 답은 "불가할 것 같다"는 답신이었다. 이유가 특이했다. 지적도상 축척을 크게 확대해야만 겨우 보이는 작은 필지가 도로 쪽에 있었는데, 이 필지 때문에 대상 토지와 도로 사이에 이격이 생겨 건축이 불가하다는 것이었다. 일반적인 축척으로 지적도를 봐서는 전혀 눈에 띄지 않는 부분이었다. 이 경험 이후로 확실히 알게 된 게 있다. 지적도는 기본 축...

전세사기 예방의 첫걸음 주택 종류 보증금 보호 등기부등본 모르면 보증금 날림 최근 몇 년 사이 수도권을 중심으로 대규모 전세사기 사건이 잇따라 발생했다. 피해자는 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 전세제도를 처음 이용하는 경우가 많았다. 공통점은 대부분 "시세 확인 부족"과 "등기부등본 확인 소홀"이었다. 1.전세사기 사건 인천 미추홀구 일대에서 발생한 대표적인 전세사기 사건이다. 건물 소유주가 수백 채의 빌라를 보유하면서 실제 매매가격보다 높은 전세보증금을 받고 임대했다. 집값이 하락하자 경매가 진행되었고 세입자들은 보증금을 돌려받지 못했다. 2. 빌라왕 사건 일명 "빌라왕" 사건은 수도권 전역에 걸쳐 발생했다. 임대인이 수백~수천 채의 빌라를 매입한 뒤 전세를 놓고 보증금을 받은 후 사망하거나 잠적하면서 문제가 발생했다. 세입자들은 계약 당시 정상 계약으로 알고 있었지만 실제로는 매매가격보다 전세금이 더 높거나 비슷한 경우가 많았다. 전세사기 피해자들의 공통점 대부분 다음과 같은 상황이었다. 시세보다 저렴한 매물을 선택 등기부등본 미확인 선순위 권리관계 미확인 전세가율 90% 이상 전세보증보험 가입 불가 상태 전세사기, 등기부로 막으세요! ✅ 🏠 이 글에서 알 수 있는 것 법적 주택 종류 5가지 정리 다가구 vs 다세대 차이점 보증금 지키는 핵심 체크리스트 ✅ 🏠 집 vs 부동산, 왜 어렵게 느껴질까? 집은 누구나 아는 보금자리. 부동산은 법률과 규제가 얽힌 재산. 사회초년생에게 특히 낯설고 어렵습니다. 등기부등본 열람하기 →https://www.iros.go.kr/index.jsp 대한민국에서 살아가려면 부동산 최소 지식은 필수입니다. 보증금 수천만 원이 걸린 문제입니다. 📌 주택 종류 한눈에 비교 구분층수/면적소유자특징 🏠단독주택     (제한 없음1명1세대 독립 거주) 🏠다가구주택  (3층 이하1명세입자 여럿, 주의 필요) 🏠다세대주택  (4층 이하, 660㎡ 이하세대별개별 구분등기) ...

 제주가 좋아서 갔고,제주가 좋아서 샀다 보목동 2021년7월 서귀포 보목동에 빌라를 매수 했다.허름하고 좁은 빌라였지만 접근성과 주변 환경이 제주답다 할 만큼 우수했다. 섶섬이 보이는 구두미포구까지 도보로 10분이 채 걸리지 않을만큼 가깝고 서귀포 시내와도 차량으로 10분 이내라서 내가 생각하는 조건에 부합했다. 빌라 주변으로는 잘 정비된 2차선 도로가 'ㄱ'자 형태로 이어져 있었고, 키가큰 야자나무가로수들이 길 양쪽을 따라 심어져 있어서 집 앞 풍경도 육지에서는 쉽게 볼 수 없는, 제주만의 풍경이었다. 잔금을 치른 뒤, 아직 제주의 여름 열기가 남아 있던 10월에 리모델링을 마쳤다. 그리고 11월 초까지 가구와 집기들을 하나씩 채워 넣으며, 비어 있던 작은 공간은 조금씩 '우리 집'의 모습을 갖추기 시작했다. 공사를 마무리 하고는 바로 육지로 향했다. 언제든 제주를 갈 이유가 생겼다 집이 있으니 가야하지 않겠는가? 그렇다 언제든 갈수 있다.숙소 예약할일이 없으니 제주가 서울 가는 것만큼 쉽게 느껴졌다. 육지에서는 충주에 살고 있지만 여기서 서울 가는 것도 쉽지는 않다. 내가 처음에 제주 한달살이를 계획 할 때 머무를 숙소를 정하는데 꾀나 고생을 했었다. 1. 숙소위치는 어떠한지? 2. 식사를 조리할 부엌은 괜찮은지? 3. 주차는 편리한지? 4. 바다와의 거리는 가까운지? 5. 대형마트나 시장은 가까운지? 이 정도 조건을 만족하는 숙소를 육지에서 알아보고 결정하는 일은 결코 쉽지 않았다. 그 때 유용하게 이용한 사이트가 리브애니웨어였다. 에어비앤비와 비슷하지만 한국 사람에게 좀 더 친숙한 느낌이다. 그때의 경험을 바탕으로 현재 보목빌라는 한 달 살기 숙소로 운영하고 있다. 매수 당시부터 계획했던 일이었는데, 다행히 큰 어려움 없이 순조롭게 진행되고 있다. 큰 수익을 기대할 정도는 아니지만, 관리비와 유지비 정도는 충분히 감당해 주고 있어 만족스럽다. 제주에 작은 집이나 세컨하우스를 계획하고 있다면, 한 달 살기 임대 운영도 하나...

 제주 작은 집 보목빌라 전경 처음부터 제주에 집을 사려고 했던 것은 아니었다. 그저 한 달만 살아보자는 생각이었다. 코로나로 계획했던 유럽여행이 무산되면서 대신 떠난 제주 한달살이. 그렇게 시작된 시간이 예상보다 훨씬 오래 마음속에 남았다.육지로 돌아온 뒤에도 이상했다. 아침에 눈을 뜨면 서귀포가 떠올랐고, 퇴근길에는 제주 바다가 생각났다. 무늬오징어를 노리며 방파제에 서 있던 시간, 전갱이를 잡아 활어통에 넣어두고 입질을 기다리던 순간들, 해장하러 들르던 식당까지 하나하나 그리워졌다. 사람들은 제주살이를 다녀오면 제주병에 걸린다고 한다. 웃으며 넘겼지만 내 경우도 크게 다르지 않았다. 원래부터 부동산에 관심이 많았던 것은 아니다. 서울에서 태어나 자랐고, 군 전역 후에는 중장비 기사로 전국 현장을 돌아다니며 살았다. 먹고 사는 일이 우선이었기에 부동산은 늘 관심 밖이었다. 그러다 충주에 정착하면서 생각이 달라졌다. 경매 강의를 듣고 직접 입찰도 해보면서 부동산의 매력을 알게 되었다. 공부를 하다 보니 법률 지식의 중요성을 깨달았고, 결국 공인중개사 시험에 도전했다. 1년 반 정도 공부한 끝에 자격증을 취득했고 지금도 중장비 기사와 공인중개사를 함께 하고 있다. 🍊제주 부동산을 찾아 헤매다 제주에 대한 미련은 쉽게 사라지지 않았다. 그래서 세컨하우스를 하나 마련해 보자는 생각을 하게 됐다. 처음에는 토지를 사서 작은 집을 지어볼 생각이었다. 제주지방법원 경매 물건도 꾸준히 찾아보고 괜찮은 토지는 직접 임장도 다녔다.하지만 현실은 쉽지 않았다. 좋아 보이는 물건은 경쟁도 치열했다. 몇 만원 차이로 낙찰을 놓친 적도 있었고, 서류상으로는 멀쩡해 보이던 토지가 현장에서는 예상치 못한 문제를 안고 있는 경우도 있었다. 한 번은 건축을 검토하던 토지가 있었다. 지적도상으로는 도로와 접해 있었지만 실제로는 작은 필지가 사이에 끼어 있었다. 건축이 가능할 수도 있었지만 분쟁 가능성이 존재했다. 그 일을 겪고 다시 한번 느꼈다. 부동산은 서류보다 현장이 중요하다...